各乡镇人民政府、思茅街道办事处，区各有关单位：

《普洱市思茅区农村宅基地房地一体确权登记发证工作实施方案》已经第五届区人民政府第48次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                             普洱市思茅区人民政府

  2025年8月12日     

（此件公开发布）

普洱市思茅区农村宅基地房地一体确权登记

发证工作实施方案

为深入贯彻落实乡村振兴战略及农村土地制度改革部署，依法保障农民财产权益，规范宅基地确权登记发证工作，结合思茅区实际，制定本方案。

一、工作流程

按照“村民申请→村民自愿委托开展宅基地房地一体地籍调查→地籍调查成果公示→小组讨论→村（社区）审查→乡镇（街道）审核→审核结果乡镇（街道）、村（社区）、小组三级公示→登记发证”的流程开展农村宅基地房地一体登记工作。

（一）申请所需材料

1.不动产登记申请书，询问笔录；

2.申请人身份证明材料（身份证、户口簿、结婚证复印件、宅基地家庭成员认定及户代表变更申请表）；

3.土地权属来源材料（宅基地证、用地批复、确权材料等原件）；

4.房屋符合规划或建设的相关材料（原件）；

5.地籍调查报告（不动产地籍调查表、宗地图、房产图以及宗地界址点坐标等材料）；

6.法律法规规定的其他材料。

（二）地籍调查

申请人向村（社区）小组提出申请。小组收集材料并对申请材料进行核实后报村（社区）进行审查。村（社区）审查符合登记条件的，村民自愿委托测绘技术单位开展地籍调查。测绘技术单位完成调查后，及时将地籍调查成果提供给申请人。（详见宅基地房地一体地籍调查流程图）

（三）联审和处置

经村（社区）审查通过的拟申请登记事项，以村（社区）为单位报乡镇（街道）进行审核，由乡镇（街道）对登记事项出具办理登记意见并签字盖章。

（四）公示和发证

经乡镇（街道）联审、处置、认定拟登记发证的事项，在乡镇（街道）、村（社区）、小组公示15个工作日，公示无异议或异议不成立的，公示结果由乡镇（街道）加注意见并加盖公章后，将相关材料报区不动产登记中心进行审核后制证、发证。

（五）整理和归档

乡镇（街道）以村（社区）为单位，组织整理建立一户一档房地一体登记发证纸质档案和电子档案，区不动产登记中心留存纸质档案和电子档案一份。

（六）不予登记发证的情形

1.违反法律、行政法规和政策的；

2.存在尚未解决的权属争议的；

3.申请登记的不动产权利超过规定期限的；

4.对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。

5.农村D级危房或房屋灭失的（只登记宅基地使用权）；

6.法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

二、政策措施

（一）宅基地使用权人的资格认定

1.经乡镇（街道）、村（社区）、小组认定宅基地使用权人是本集体经济组织成员的按以下规定登记发证。

农村宅基地房地一体登记，原则上由批准的使用人申请登记。宅基地批准使用后一直未办理登记，原批准的使用人死亡的可由现家庭成员的户主申请登记。如果户中已没有其他成员，宅基地上房屋可由继承人继承，继承房屋占用宅基地的予以登记发证，并在不动产登记簿及证书附记栏中注记“该权利人为本农村集体原成员住宅的合法继承人”。

同一宗宅基地上多处房屋属于不同权利人，属于因继承、分家析产等原因造成房地权利主体不一致，若遗嘱或者分家析产协议对宅基地做了明确分割且分割的宅基地符合不动产单元划定标准的，可以分别办理登记；若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记；存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。

2.非本集体经济组织成员使用宅基地的按以下规定登记发证。

集体经济组织成员进城落户，其原合法取得的宅基地使用权予以确权登记发证。

因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权并办理不动产登记。

原属本集体经济组织成员期间合法取得宅基地，后因参军、上学等原因将户口迁出，而丧失本集体经济组织成员资格的，按原批准面积予以确权登记发证。

因继承房屋占用宅基地（含赡养）而占用宅基地的，经公示后，由村集体经济组织（小组）出具证明，按原批准面积予以登记发证，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法实施条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记发证，超过批准面积的，在不动产登记簿及不动产权利证书附记栏注记，并在附记栏中注明“该权利人非本农村集体成员”。

1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农村集体经济组织出具证明，可依法确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人非本集体经济组织成员”。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。

3.集体经济组织成员资格丧失。

（1）死亡或符合民法规定宣告死亡条件的；

（2）已取得其他集体经济组织成员资格的；

（3）自户口迁入起，未与本村（居）形成固定的生产、生活关系，未履行本村（居）成员义务的人员；

（4）以书面形式自愿放弃集体经济组织成员资格的；

（5）本集体经济组织自发解散的；

（6）已纳入公务员序列、事业单位编制或成为国有企业、国有控股正式编制人员、离退休人员并纳入城镇社会保障体系的。

（二）宅基地面积认定

1.持有《宅基地使用权证》《不动产权证》《用地批文》等合法权属凭证的，按证载或批准面积予以确权登记发证。

2.在《宅基地使用权证》备注或审批表备注栏注明批准、同意使用或已补办用地手续并加盖印章的，予以确权登记发证。

3.在历年《宅基地使用权证》等土地证书查验工作中，对超批准面积部分已作过处理，且处理时已同意使用但未上证的，提供客观真实证明材料后，予以确权登记发证。

4.按照“消化存量、遏制增量”的原则，分阶段妥善处理农村宅基地登记历史遗留问题。

（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行确权登记；

（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行确权登记；

（3）1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后至2020年7月3日前，农村集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，按照实际批准面积进行确权登记。其面积超过当地规定面积标准的，可在不动产登记簿和不动产权利证书附记栏内注明超过标准的面积，根据规定另行处理。

（4）2020年7月3日后在宅基地上建房的，必须严格履行批准手续并提供批准文件后按规定办理登记。

（三）宅基地上房屋的处理

1.宅基地上的房屋只登记发证框架结构、砖混结构、木架结构等永久性建筑物；农村简易房、圈舍、农具房、厕所等临时性建（构）筑物不予登记。

2.合法宅基地上房屋有符合规划或建设相关材料的，提供核实验收等相关材料后办理房屋所有权登记。

3.对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的，地方已出台相关规定，按其规定办理。未出台相关规定，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经乡镇人民政府或思茅街道办事处审核后，按照审核结果办理登记。

（四）宅基地使用权或房屋所有权发生转移的处理

1.集体经济组织成员之间互换房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，经宅基地所有权人同意，依法予以确权登记发证。

2.在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠予宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，经宅基地所有权人同意，依法予以确权登记发证。

（五）宅基地及房屋实测面积与原登记面积不一致的处理

1.换发房地一体不动产权证书时，宅基地测量面积与原登记面积不一致的，对于宅基地界址未发生变化，属于测量方法造成面积不一致的，以精度高的测量方法测得面积登记；因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的，应以原登记面积为准，超占面积按照本方案处理。

2.换发房地一体不动产权证书时，房屋测量面积与原房屋所有权证记载面积不一致的，应当以精度高的测量方法测得的面积为准。运用同种测量方法测量，属于精度误差范围内的，以原房屋所有权证记载面积为准。对于房屋翻建后造成面积不一致的，当事人应当提供翻建房屋的规划许可等材料，申请变更登记。

（七）登记用途

宅基地及地上房屋用途均按住宅用途登记发证；对符合农村一二三产业融合发展要求的混合用途的农村宅基地，符合“一户一宅”的，原则上按照宅基地用途（住宅）认定。

（八）严格执行“一户一宅”

宅基地使用权应按照“一户一宅”要求办理登记发证。

1.农村集体经济组织成员一户只能拥有一处宅基地。

2.家庭成员已年满18周岁，并已达到分家单独居住生活条件，村委会出具证明材料并公告30天无异议的，可按一户确权登记。

3.符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建设房屋占用的宅基地，经本村集体经济组织同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后当地规定面积标准合计面积的，依法按实际使用面积予以确权登记。

4.本农村集体经济组织成员或本村村民中符合宅基地申请条件的农村集体成员，购买本农村集体成员的宅基地及房屋的，应当予以确权登记。已拥有一处宅基地并达到当地规定面积标准，购买集体土地上的房屋作为住宅的，只确权登记一处宅基地使用权。

5.已拥有一处宅基地的农村集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋合法取得房屋所有权及宅基地使用权的，应予确权登记，并在不动产登记簿和不动产权利证书的附记栏注记“该权利人为本农村集体原成员住宅的合法继承人”。

三、工作要求

（一）全面宣传发动。各乡镇（街道）通过召开村（社区）会议，以火塘会议等形式宣传政策，确保辖区内村民全部申请登记，按时完成任务。

（二）严格把控技术服务质量。村民自愿委托技术服务单位开展相关工作，各乡镇（街道）需对技术服务单位的资质等进行审核把关。地籍调查成果质量须符合《地籍调查规程》等相关规范要求，并通过不动产登记机构审核，确保数据成果100%汇交国家不动产登记平台。

（三）特殊事宜处理。在农村宅基地房地一体确权登记发证工作推进过程中，若遇政策未明确规定、历史遗留问题或其他复杂特殊情形，由乡镇（街道）或相关责任单位提出具体情况说明及处理建议，报区人民政府研究决策，实行“一事一议”，确保政策执行精准性和工作推进有效性。