各乡镇人民政府、思茅街道办事处，区各有关单位：

《普洱市思茅区物业管理实施办法（试行）》已经五届区人民政府第53次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                                                                                 普洱市思茅区人民政府 

                                                                                                                                                                2025年12月31日

（此件公开发布）

普洱市思茅区物业管理实施办法（试行）

第一章  总  则

第一条 为了规范思茅区物业管理和相关监督管理活动，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《云南省物业管理规定》《普洱市物业管理条例》等有关法律、法规，结合思茅区实际，制定本办法。

第二条 思茅区行政区域内的物业管理及其监督活动适用本办法。

第三条  本办法所称物业管理，是指通过业主自行管理或委托物业服务人对物业管理区域内的建筑物及其配套附属设施、设备或有关场地进行养护、维修、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，保证物业使用安全的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第四条  思茅区物业管理纳入基层社会治理体系，遵循并建立党建引领、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建、公开公平、诚实信用、依法监督的原则及工作机制。

推动业主大会及业主委员会或者业主自治组织、物业服务人建立党组织，发挥党建引领作用。

第五条  普洱市思茅区人民政府将物业管理纳入本地区现代服务业发展规划、社区服务体系建设和基层治理体系，完善政策扶持措施，推动物业管理市场标准化、规范化和诚信化建设。

第六条 普洱市思茅区人民政府相关部门按照各自职责，负责物业管理区域内下列工作：

（一）区住房城乡建设局负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理；指导、监督物业承接查验有关工作；指导和监管专项维修资金筹集、管理和使用；监督和管理物业管理中的招标投标活动；负责物业管理备案；会同乡镇人民政府、街道办事处组织物业管理区域划分或者调整；负责对物业服务人进行信用评价和等级评定；指导乡镇人民政府、街道办事处履行属地物业管理职责；组织乡镇人民政府、街道办事处、村（居）民委员会、业主委员会或者业主自治组织、物业服务人开展培训；制定前期物业服务等收费标准；建立物业管理举报投诉机制，调解、处理物业管理纠纷；落实法律、法规规定的其他物业管理职责。

（二）区自然资源局负责物业服务用房的规划许可、核实；对物业服务区域违反规定违法建设或擅自改变建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程的行为进行处置；对在建的违法建（构）筑物、设施，责令当事人停止建设、限期改正或拆除，消除安全隐患；在办理不动产所有权登记时，负责注明物业服务用房建筑面积、位置和共有物业产权；配合乡镇人民政府、街道办事处建立业主委员会成员与候选人资格联审机制；落实法律、法规、规章等规定的其他职责。

（三）区市场监管局负责物业服务企业营业执照办理及物业服务人的合法经营监管；监督物业收费是否合规，查处乱收费、价格欺诈等违法行为；对电梯等特种设备安全监管，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；配合乡镇人民政府、街道办事处建立业主委员会成员候选人资格联审机制；法律、法规、规章等规定的其他职责。

（四）区发展改革局负责配合区住房城乡建设局制定住房前期物业收费标准；落实法律、法规、规章等规定的其他职责。

（五）市公安局思茅分局负责依法查处物业管理区域内散布谣言扰乱公共秩序、故意损毁或者占有公私财物、饲养动物干扰他人正常生活、制造噪声干扰他人正常生活等违反治安管理行为；作为主要责任部门依职权会同有关部门调查从建筑物中抛掷物品造成他人损害的行为；协调处置重大治安事件和群体性事件，落实物业管理区域内的安全防范设施建设，及时调解各类涉及治安管理的矛盾；依法查处干扰召开业主大会和选举业主委员会的行为；对物业管理区域安全技术防范和保安服务实施监督管理和业务指导，配合消防救援机构开展日常消防监督检查，组织开展消防宣传教育，依法查处相关违法行为；配合乡镇人民政府、街道办事处建立业主委员会成员候选人资格联审机制；落实法律、法规、规章等规定的其他职责。

市公安局思茅分局交通管理大队负责在职责范围内指导物业服务区域内道路交通安全管理工作，依法处理交通事故。

（六）区司法局负责指导乡镇人民政府、街道办事处、村（居）民委员会、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人及其他调解组织依法开展物业服务与管理纠纷人民调解工作，依法提供公共法律服务；配合乡镇人民政府、街道办事处建立业主委员会成员候选人资格联审机制；落实法律、法规、规章等规定的其他职责。

（七）区应急管理局负责指导物业服务区域内安全生产类、自然灾害类等突发事件处置和综合防灾减灾救灾工作；落实法律、法规、规章等规定的其他职责。

（八）区消防救援大队负责指导乡镇人民政府、街道办事处按照消防赋权执法要求，开展物业管理区域内对占用、堵塞、封闭消防车通道及妨碍消防车通行及对个人在疏散通道、安全出口、楼梯间停放电动自行车或者给电动自行车充电行为的消防执法;协助区住房城乡建设局开展物业服务人消防安全培训;督促物业服务人对公共区域开展消防安全隐患巡查排查;督促物业管理企业落实消防安全突发事件信息报告义务;落实法律、法规、规章等规定的其他职责。

（九）市生态环境局思茅分局负责对物业管理区域及周边的工业企业污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处；对部门职能职责范围内的生态环境投诉和纠纷进行调查处理；落实法律、法规、规章等规定的其他职责。

（十）区综合行政执法局负责依法查处物业管理区域擅自砍伐、挖掘、损毁树木、侵占绿地或者擅自改变绿地使用性质等违法行为；对不按规定的时间、地点、方式、倾倒垃圾等违反城市市容和环境卫生的违法行为依法查处；落实法律、法规、规章等规定的其他职责。

（十一）区卫生健康局负责履行传染病防控、公共卫生监督、生活饮用水安全监管、突发公共卫生事件应急管理、消毒管理、医疗废物监管等职责，具体包括指导疫情防控措施、检查公共场所卫生标准、监督供水设施安全、组织应急响应、规范消毒流程、监管医疗废物处置等；落实法律、法规、规章等规定的其他职责。

其他有关部门及机构按照各自职能职责，依法做好物业管理活动的有关指导、监督管理工作。

前款规定的政府相关部门，应当在物业管理区域显著位置公布所负责的执法事项和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

第七条  乡镇人民政府、街道办事处负责履行法律法规规定的属地物业管理职责，建立健全党建引领下由村（居）民委员会、业主大会或者业主自治组织、物业使用人、物业服务人等共同参与的基层治理机制；加强对物业管理区域内违法行为的巡查、检查；撤销业主大会及业主委员会或者业主自治组织作出的违反法律法规的决定；指导监督业主自行管理；组织召集物业管理联席会议；指导、协调、监督物业管理区域内业主大会的设立和业主委员会的选举、换届，并办理相关备案手续；审查首次业主大会设立的书面要求，指导和监督成立业主大会筹备组；对业主委员会委员候选人进行资格审查，确定业主委员会委员候选人名单；依法组织召开业主大会；指导、监督业主大会和业主委员会的日常工作；负责组织成立物业管理委员会，指导和监督物业管理委员会依法履行职责；确定应急物业服务人；协助区住房城乡建设局划定或者调整物业管理区域；协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，对暂不具备实施专业化物业管理条件的住宅物业，组织实施社区居民委员会托管、社会组织代管或者居民自管；落实法律、法规、规章等规定的其他职责。

村（居）民委员会应当协助乡镇人民政府、街道办事处做好物业管理有关工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制；有权就物业管理事项向业主大会及业主委员会或者业主自治组织进行询问，引导其规范运作；调解物业管理服务纠纷；配合乡镇人民政府、街道办事处和相关主管部门做好物业管理区域自行管理的相关工作；了解业主的需求和意见，及时向相关部门反馈；组织开展社区文化活动，促进业主之间的交流和沟通，营造和谐的小区氛围。

第八条 物业管理行业协会应当协助政府相关部门做好信用信息管理，建立物业服务人及其从业人员诚信档案，促进行业诚信管理；依照法律法规、物业管理服务标准，建立健全行业自律管理机制；制定符合思茅区具体情况的物业管理行业标准，建立行业规范；开展物业管理从业人员职业道德、专业知识、专业技能培训；加强业务指导，维护市场秩序和公平竞争；调解物业服务人之间的纠纷，解决行业争议，推动行业健康有序发展；维护物业服务人的合法权益。鼓励物业服务人加入物业管理行业协会。

第二章  业主、业主大会及业主委员会

第九条  本实施办法所称业主为依法登记的房屋所有权人。

除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主：

（一）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书或者人民政府的征收决定生效后等取得建筑物专有部分所有权的自然人、法人和非法人组织。

（二）因继承取得建筑物专有部分所有权的自然人、法人和非法人组织。

（三）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的自然人、法人和非法人组织。

（四）其他符合法律法规规定的自然人、法人和非法人组织。

第十条  业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）参加业主大会，行使投票权，并享有投票结果知情权。

（二）选举业主委员会委员，并享有被选举权。

（三）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议。

（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。

（五）监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会、协商议事组织的工作。

（六）对物业服务合同享有知情权，接受并监督物业服务人按照物业服务合同约定提供的管理服务。

（七）对物业管理情况享有知情权和监督权。

（八）对共有部分、共有设施设备和相关场地使用情况、收益情况享有知情权、监督权和收益权。

（九）提出和监督住宅专项维修资金的管理和使用。

（十）法律法规规定的其他权利。

第十一条  业主在物业管理活动中应当履行下列义务：

（一）遵守依法定程序确定的管理规约、业主大会议事规则。

（二）遵守物业共有部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

（三）执行业主大会及业主委员会或者物业管理委员会、协商议事组织依法定程序作出的决定。

（四）按照国家和省、市有关规定交纳住宅专项维修资金。

（五）按物业合同足额支付物业费，履行其他约定义务。

（六）履行物业专有部分与物业共有部分的养护、维修义务，承担房屋使用安全责任。

（七）使用、装饰装修物业，不得危及其他业主和物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

（八）配合物业服务人实施物业管理，对经过专有部分的共用设施、管线的质量、运行状况负责观察、检查，发现异常情况及时报告物业服务人。

（九）向物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会、协商议事组织提供有效联系地址、通讯方式。

（十）依法配合物业服务人实施应急处置措施和相关管理措施。

（十一）法律、法规规定的其他义务。

第十二条  下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则。

（二）制定和修改管理规约。

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金。

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金。

（七）改建、重建建筑物及其附属设施。

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动和所得收益的管理、分配、使用。

（九）制定或者修改物业共有部分的使用、环境卫生、秩序维护、安全防范等方面的规章制度。

（十）制定或者修改业主委员会选举办法、工作规则、印章管理制度。

（十一）设立共有资金账户，确定共有资金管理办法。

（十二）审议业主委员会或业主自治组织、物业管理委员会的上年度工作报告及收支决算报告，决定下年度工作计划及经费预算方案。

（十三）对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计。

（十四）确定物业管理方式，确定自行管理方案或者选聘物业服务人方案、物业服务合同。

（十五）调整物业服务合同约定的事项、内容。

（十六）改变或者撤销业主委员会作出的与法律法规、业主大会议事规则相抵触的决定。

（十七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（十八）法律法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。

业主委员会应当就前款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第十三条  业主大会应当由业主委员会、业主自治组织或者物业管理委员会依法组织召集，物业所在地乡镇人民政府、街道办事处给予指导和监督。

业主大会可以采用集体讨论、书面征求意见等形式。鼓励和引导业主采用信息化技术形式召开业主大会及进行投票表决。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定代理人行使投票权。

业主共同作出的决定应当在决定作出5日内在物业管理区域显著位置进行不少于15日的公告。

第十四条  业主大会应当由业主委员会、业主自治组织或者物业管理委员会等召集人于会议召开15日前，将时间、地点、表决事项、表决方式等在物业管理区域显著位置进行不少于7日的公示，并告知所在地乡镇人民政府、街道办事处及村（居）民委员会。

业主可在公示期间内提出异议、建议。

业主大会投票应当为实名投票。一个专有部分拥有一个表决权或者选举权，每张表决票或者选举票上应当标明该专有部分的坐落、所有权人姓名、联系方式、投票事项、表达意见、签名等投票信息。表决意见应当由业主本人或其委托的代理人签名，投票期限不超过60日。

第十五条  符合成立首次业主大会筹备组、召开首次业主大会条件的，应当依照《业主大会和业主委员会指导规则》《云南省物业管理规定》《普洱市物业管理条例》有关规定申请、组建。

乡镇人民政府、街道办事处应当在接到建设单位书面告知或业主书面申请60日内，负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。筹备组组成人员由5至11名的单数人员组成，人员结构为：乡镇人民政府、街道办事处及村（居）民委员会或建设单位各1名，其余为业主代表若干名（其中业主代表人数不得低于筹备组总人数的60%）。筹备组活动由村（居）民委员会牵头组织。业主代表由业主共推，但应当是模范履行业主义务、有事业心、公益心和服务时间的业主。筹备组业主代表确定前，乡镇人民政府、街道办事处在物业管理区域显著位置对业主代表候选人姓名、政治面貌、职业与单位、工作简历等基本情况进行不少于7日的公示，业主可在公示期间提出异议、建议。乡镇人民政府、街道办事处应当综合考虑物业类型、组团、楼栋、业主代表性等因素确定业主代表，征求社区党组织意见，同时发布公告，公告时间不少于7日。

建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

第十六条  建设单位应当按照区住房城乡建设局或者乡镇人民政府、街道办事处的要求，及时报送物业管理区域划分资料、房屋等建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的清单、物业服务用房配置说明、竣工验收等其他有关筹备首次业主大会必要的资料。

建设单位对提交文件资料的真实性、完整性负责，不得隐匿、篡改或者伪造。

建设单位未依法报送或者建设单位注销的，乡镇人民政府、街道办事处可以向自然资源部门查询，自然资源部门应当无偿提供其所留存的相关文件资料。乡镇人民政府、街道办事处对获得的资料应当妥善保管和使用，不得泄露或者另作他用。

第十七条  筹备组应当自筹备组组成之日起90日内完成依法履行拟定首次业主大会会议审议事项、确定会议表决规则等工作职责筹备工作，组织召开首次业主大会。筹备组成员不得委托代理人参加筹备工作会议。

筹备组会议作出的决定，应当经筹备组全体成员过半数同意并签字确认，制作书面记录并存档。

筹备组成员连续3次无故不参加筹备会议的，其成员资格自动终止。

筹备组成员就筹备工作表决意见不一致的，由筹备组组长作出决定。

筹备组会议决定应当在物业管理区域显著位置公示，公示日期不少于7日。对筹备组决定有异议的业主，应当在公示期间内提出。

业主大会成立后，筹备组应当将首次业主大会形成的会议记录及相关材料移交业主委员会，并自行解散。

第十八条  业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域业主，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力。

（二）遵守有关法律法规。

（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。

（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁。

（五）具有一定的组织能力和文化水平。

（六）具备与履行职责相适应的工作时间。

有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员：

（一）因故意犯罪被判处刑罚。

（二）具有严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响。

（三）本人及其近亲属与为本物业管理区域提供物业服务的物业服务人有利害关系。

（四）其他不宜担任的情形。

业主原则上只能在一个物业管理区域内成为业主委员会委员。

第十九条  业主委员会委员候选人通过下列方式产生：

（一）社区党组织推荐。

（二）村（居）民委员会推荐。

（三）业主自荐或者联名推荐。

筹备组应当综合考虑物业类型、组团、楼栋、业主代表性、工作专长等因素确定业主委员会委员候选人，应当征求社区党组织意见。同时，建立业主委员会成员候选人资格联审机制，依托村（居）民委员会干部资格联审小组成员部门（单位）力量，由乡镇人民政府、街道办事处党组织牵头，公安机关、市场监管、金融、信访等部门（单位）共同参与，严格审查初步候选人资格条件，严防存在违纪违法问题、个人征信问题以及群众反映不好、不守社会公德、不履行业主义务的人员进入业主委员会。资格联审通过后，才能作为正式候选人提交业主大会选举。正式候选人以外人员当选的，须经资格联审后方能正式当选。

社区党组织应当引导和支持业主中的党员以及法律、财务、工程等专业人员申报业主委员会候选人。

筹备组应当在物业管理区域显著位置公示业主委员会委员候选人名单，公示期不少于7日，业主可在公示期间提出异议、建议。

第二十条  业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会以及业主的监督。业主委员会履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益。

（二）召集业主大会定期会议，提出物业管理年度维修方案、业主大会及业主委员会运行年度预算，并组织业主表决；报告物业管理实施落实情况、决算报告。

（三）召集业主大会临时会议，提出决定事项讨论方案，并组织业主表决。

（四）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同。

（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务人履行物业服务合同。

（六）督促业主按时支付物业费及其他相关费用。

（七）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止。

（八）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用。

（九）拟订业主共有部分、共有资金使用与管理办法，并组织业主表决。

（十）建立工作档案，以及物业养护、维修、更新、改造等物业档案。

（十一）召开业主委员会定期会议、临时会议，并公布业主委员会会议决定。

（十二）决定业主委员会候补委员递补。

（十三）组织业主委员会届满换届。

（十四）配合政府相关部门、乡镇人民政府、街道办事处及村（居）民委员会日常工作。

（十五）每年公示住宅专项维修资金、停车费以及停车位使用等情况信息。

（十六）法律法规规定或者业主大会授予的其他职责。

第二十一条  业主委员会会议每半年至少召开一次。

业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域显著位置公示业主委员会会议的内容和议程，并告知所在地村（居）民委员会，听取业主、村（居）民委员会的意见和建议。

业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员或者业主可以请求所在地乡镇人民政府、街道办事处责令限期召集；逾期仍未召集的，可以由物业所在地的村（居）民委员会在乡镇人民政府、街道办事处的指导和监督下组织召开。

因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的村（居）民委员会在乡镇人民政府、街道办事处的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

村（居）民委员会可以根据情况安排其成员旁听业主委员会会议。

第二十二条  业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。符合法律法规规定召开业主大会临时会议情形的，业主委员会应当自知道之日起30日内组织召开业主大会临时会议。业主委员会未按业主大会议事规则规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情形，业主委员会不履行召开业主大会职责或者拖延召集业主大会的，区住房城乡建设局及乡镇人民政府、街道办事处可以责令业主委员会30日内组织召开；逾期仍不组织召开的，可以在乡镇人民政府、街道办事处的指导和监督下，由村（居）民委员会代行业主委员会职责组织召开。

第二十三条  业主委员会任期届满前3个月，应当报告所在地的乡镇人民政府、街道办事处，并组织召开业主大会，完成换届选举。

业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会进行换届选举的，乡镇人民政府、街道办事处应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以在乡镇人民政府、街道办事处的指导和监督下，由村（居）民委员会代行业主委员会职责组织换届选举工作。

业主委员会无法正常履行职责的，乡镇人民政府、街道办事处负责组建由村（居）民委员会、业主代表等构成的物业管理委员会，临时代为履行业主委员会职责，并积极推动业主设立业主大会、选举产生业主委员会。

第二十四条  不具备成立业主大会条件，或者设立确有困难的，乡镇人民政府、街道办事处负责组建由村（居）民委员会、业主代表等组成的物业管理委员会，临时代为履行业主委员会职责。物业管理委员会的任期不超过3年。

物业管理委员会应当自业主大会成立之日起停止履行职责，并在10日内与业主委员会办理移交手续，解散物业管理委员会。

第二十五条  物业管理委员会由村（居）民委员会、业主代表等组成，人数为5至11名单数，其中，业主代表由乡镇人民政府、街道办事处在业主中推荐，人数所占比例不得低于总人数的二分之一。物业管理委员会的业主代表资格应当符合本办法第十八条的规定。

乡镇人民政府或街道办事处经资格联审通过并确定物业管理委员会成员的，应当在物业管理区域显著位置公示成员名单以及书面承诺书。公示期不少于7日，业主可在公示期内提出异议。

第二十六条 业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的。

（二）丧失民事行为能力的。

（三）依法被限制人身自由的。

（四）法律法规以及管理规约规定的其他情形。

业主委员会委员、候补委员资格自行终止的，业主委员会应当在物业管理区域显著位置向业主进行公告，并做好递补或补选工作。

第二十七条  业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的。

（二）不履行委员职责的，或因疾病等原因丧失履行职责能力的。

（三）利用委员资格谋取私利的。

（四）拒不履行业主义务的。

（五）侵害他人合法权益的。

（六）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议，或者一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的。

（七）不再符合本办法第十八条规定的委员资格条件的。

（八）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会决定终止业主委员会委员、候补委员资格3日内，应当在物业管理区域显著位置向业主进行公告，公告期限不得少于7日，并做好递补或补选工作。

终止业主委员会委员、候补委员资格时，应当允许该委员、候补委员提出申辩并记录归档。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

第二十八条  业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：

（一）拒绝或者放弃履行业主委员会委员职责。

（二）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定。

（三）阻挠、妨碍业主委员会履行职责，或者对其成员进行人身攻击、恐吓。

（四）挪用、侵占业主共有部分、共有资金，为他人提供担保或者借贷。

（五）虚构、篡改、隐匿、转移、毁弃物业管理活动中形成的文件资料，或者拒绝提供有关文件资料。

（六）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同。

（七）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章。

（八）利用职务之便收受建设单位、物业服务人或者与其有利害关系的单位或者个人提供的红包礼金或者减免物业费、停车费、专项维修资金等相关物业费用以及进行停车便利、维修便利等利益交换。

（九）利用职务之便向建设单位、物业服务人或者与其有利害关系的单位或者个人、业主进行商业活动、推荐就业或者索取利益、报酬。

（十）利用职务之便与本届所任职业主大会订立合同或者进行交易。

（十一）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人。

（十二）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动。

（十三）拒不配合、拒不执行乡镇人民政府、街道办事处或政府相关部门在本物业管理区域内的行政执法行为、整改要求，或者人民法院有关裁判、执行行为等。

（十四）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名，冒充业主或者指使他人冒充业主进行电子投票。

（十五）不妥善保管会计凭证、会计账簿、财务会计报告等会计资料，伪造、变造、隐匿、故意销毁会计资料或者不按照规定提供、移交会计资料。

（十六）侵害业主合法权益的其他行为。

业主委员会委员、候补委员违反前款规定的，乡镇人民政府、街道办事处调查核实后，核实确有违反前款规定行为的，要求业主委员会责令其暂停履行职责，召开业主委员会会议或者业主大会会议决定终止其相应资格，并做好递补或补选工作。决定终止业主委员会委员、候补委员资格的，业主委员会应当自终止之日起3日内在物业管理区域显著位置向业主进行公告，公告期限不得少于7日。

第三章  共用设施设备和前期物业

第二十九条 物业管理区域的划分应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，以建设用地宗地确定的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设、业主人数、自然界线、有利于实施物业管理等因素。

住宅小区，包括分期建设或者两个以上单位共同开发建设的住宅小区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；但共用设施设备能够分割、独立使用，或者被道路、河道等分割为两个以上自然区域且能明确共用设施设备管理、维护责任的，可以分别划分为独立的物业管理区域。

已投入使用的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的，经业主委员会或者人数占比10%以上的业主书面申请，由区住房城乡建设局会同乡镇人民政府或街道办事处、村（居）民委员会，结合实际情况拟定变更方案。变更方案应当对变更后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

物业管理区域变更后，区住房城乡建设局应当在物业管理区域内显著位置公告，并抄告所在地自然资源和规划主管部门、乡镇人民政府或街道办事处和村（居）民委员会。

第三十条  物业管理区域内物业的以下部分属于业主共有：

（一）房屋的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，门厅、大堂、走廊通道、楼梯间及楼梯（包括扶手、护栏）等公共通行部分，避难层、架空层、设备层或者设备间、电梯井等共用空间；

（二）道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、公共照明、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等共用设施；

（三）电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供气、供热及空调设备等共用设备；

（四）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；

（五）商品房买卖合同约定属于业主共有的物业或者部位、场所和设施设备；

（六）物业管理区域内城市公共道路以外的道路，城市公共绿地或者明示属于私人所有以外的绿地、广场、庭院等公共场所、物业服务用房等属于业主共有；

（七）法律、法规规定的其他共有部分。

第三十一条  物业服务用房应当按照国家、省、市有关规定配置和管理。

物业服务用房一般包括业主委员会办公用房、物业管理办公服务用房、物业管理用品用具储备用房等，不得以物业设施设备用房冲抵其配置面积。

第三十二条  移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其养护、维修、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担；尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。

未移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其运行、养护、维修、更新和改造等费用单独核算收取，不得以水、电、气、暖费用为基数加收服务类费用。

第三十三条  本办法所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业服务人之前，由建设单位选聘物业服务人实施的物业管理。

住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业管理企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标；分期施工的物业管理区域应当作为一个整体进行招标。但对下列情形，经区住房城乡建设局批准，可以采取协议方式选聘物业管理企业：

（一）住宅规模较小的小型物业项目；

（二）投标人少于3个的；

（三）法律法规规定的其他情形。

第三十四条  招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，向区住房城乡建设局办理招标备案，并提供下列资料：

（一）建设单位工商营业执照和资质证书，以及与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；

（二）物业管理区域划分意见书；

（三）招标文件、招标邀请书；

（四）法律、法规规定的其他材料。

第三十五条  招标人通过招标投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

（一）预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成。

第三十六条  招标人应当与选聘的物业管理企业签订书面的前期物业服务合同。自确定中标人之日起15日内，招标人应当向区住房城乡建设局备案。

备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、项目中标通知书和住宅物业服务基本情况登记表、备案项目的基本概况、小区住宅小区总平面图、小区车辆停放平面图、申请物业综合服务费备案的请示、物业服务有限公司简介、小区物业服务内容及标准、物业综合服务收费公示牌、物业服务企业营业执照、小区业主手册、已售购房合同抽样等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

第三十七条  前期物业服务合同应当包括物业服务事项、服务质量标准、收费方式、收费标准及调整机制、共用设施设备维修范围和责任、物业服务用房的管理和使用、双方权利义务、合同期限、服务交接、合同解除条件、违约责任等内容。

分期开发的同一物业管理区域，建设单位与房屋买受人应当签订内容一致的前期物业服务合同。

建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同，应当承诺前期物业服务合同，对房屋买受人具有法律约束力。

前期物业服务合同以及商品房买卖合同均不得承诺或者诱导房屋买受人实施违法建设或者违法装修；不得承诺将属于业主共有的部位、场所和设施由部分或者个别业主排他使用。

前期物业服务合同内容违法违规，或者侵害房屋买受人合法权益的，房屋买受人可以向区住房城乡建设局投诉。

第三十八条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约。分期开发的同一物业管理区域，临时管理规约应当内容一致。建设单位制定临时管理规约，不得侵害房屋买受人的合法权益。

建设单位在办理商品房买卖合同备案时，应当将前期物业服务合同、临时管理规约同时报送区住房城乡建设局。

建设单位应当在销售场所显著位置明示临时管理规约，并向房屋买受人予以说明。房屋买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

临时管理规约内容违反法律法规，或者侵害房屋买受人合法权益的，房屋买受人可以向区住房城乡建设局投诉。

第三十九条  前期物业服务费实行政府指导价。

建设单位将未取得竣工验收备案手续的新建物业交付给房屋买受人的，应当承担前期物业服务合同约定的物业服务费，并由建设单位支付给物业服务人，直至取得竣工验收备案完整手续。

符合交付条件且已交付房屋买受人的房屋，物业费由业主承担。业主自房屋交付之日起支付物业费。

因建设单位原因未交付的或者已竣工但尚未售出的房屋，建设单位全额支付物业费。

建设单位与房屋买受人约定减免物业费的，由建设单位按照约定支付减免的物业费用。

房屋买受人收到建设单位书面交房通知，但无正当理由拒绝接收的，自书面交房通知确定的交付使用之日起由房屋买受人支付物业费；建设单位没有书面交房通知的，房屋买受人自实际办完交付手续之日起支付物业费。

第四十条  业主共有资金主要包括住宅专项维修资金、物业共有部分收益、业主依据临时管理规约或者业主共同决定分摊的费用、其他合法收入。住宅专项维修资金收取、使用、管理的办法按照有关规定执行。

前期物业服务人应当自前期物业服务合同生效之日起15日内在银行设立业主共有资金共管账户。该账户资金使用按照本办法第十二条有关规定执行。

前期物业服务人应当接受业主大会对业主共有资金收支情况的监督。

业主委员会成立后，设立业主共有资金基本账户并完成账户开户后15日内，前期物业服务人应当将业主共有资金转入业主共有资金基本账户，并撤销原业主共有资金共管账户。

第四十一条  业主委员会或物业管理委员会尚未成立，前期物业服务合同期限届满60日前，在乡镇人民政府或街道办事处指导监督下，村（居）民委员会代行业主委员会职责，召开业主大会由业主共同决定是否续聘前期物业服务人，并在物业管理区域显著位置公布表决结果。

业主大会决定续聘前期物业服务人的，应当与前期物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。

物业服务期限届满前，前期物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满90日前书面通知乡镇人民政府或街道办事处及村（居）民委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。

第四十二条  业主委员会或物业管理委员会尚未成立，前期物业服务合同期限届满或终止的，业主大会没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，或者业主大会与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务的，业主应当支付该期间的物业费，前期物业服务合同继续有效，但合同期限为不定期，可延续至新物业服务合同生效之日。

第四十三条  前期物业服务合同未约定期限或者约定期限未满，业主委员会或物业管理委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前期物业服务人应当在终止之日起15日内将物业资料全部移交新物业服务人。

建设单位或者物业服务人阻挠、妨碍业主大会表决解除前期物业服务合同、选聘物业服务人或者成立业主委员会或物业管理委员会的，视为前款终止条件已经成就，前期物业服务合同终止。

第四十四条  新建物业交付使用15日前，物业服务人和建设单位依据国家有关规定对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成书面查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。

对于承接查验发现的问题，建设单位应当在30日内予以整改，或者委托物业服务人整改。

物业服务人应当自新建物业交接后30日内，持下列文件向区住房城乡建设局办理备案：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验协议；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）查验记录；

（六）交接记录；

（七）其他与承接查验有关的文件。

物业服务人应当在备案后15日内将备案情况，在物业管理区域内显著位置公告。

建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业管理企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。物业管理企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业管理企业应当承担相应的赔偿责任。

第四十五条  前期物业服务合同届满或者提前解除，物业服务人应当自通知或者接到通知之日起30日内配合业主委员会完成物业交接。

物业服务人应当向业主委员会、新物业服务人交还物业服务用房、物业共用部位、物业共用设施设备、建设单位提供的物业资料、物业管理过程中形成的物业管理资料等，做好交接记录且双方签字确认。

物业交接中发现的问题，由物业服务人承担相关责任和负责解决，在约定期限内解决并再次办理交接。物业服务人不能按约定期限解决交接中发现的问题，须与业主委员会签署《交接遗留问题备忘录》，明确责任主体、整改事项内容、整改期限等内容。

物业交接工作完成前，物业服务人应当向业主委员会、乡镇人民政府或街道办事处提交前期物业服务合同履行情况报告。

第四章  物业管理和服务

第四十六条  物业管理服务应当包括以下基本事项：

（一）提供的物业服务符合有关标准和规范；

（二）按照规定公示有关信息；

（三）向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（四）突发公共事件时，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施；

（五）物业共用及配套设施设备的日常养护维修和维护管理；

（六）物业管理区域内清扫保洁、生活垃圾与装修垃圾清运等环境保洁管理，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类；

（七）房屋装饰装修监督管理；

（八）绿地、绿植、建筑小品等绿化环境养护管理；

（九）公共区域病媒生物防治、卫生消杀等环境卫生管理；

（十）门卫、巡逻、电子监控等基本秩序维护管理；

（十一）物业管理区域内机动车和非机动车辆停放以及交通秩序的维护；

（十二）消防隐患排查、物业安全检查等安全管理。

（十三）归集整理、及时更新业主和物业信息档案，不得随意泄露在物业服务活动中获取的业主信息；

（十四）对违法建设、私拉电线、占用消防通道等行为及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理；

（十五）对业主、物业使用人违反管理规定及规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告相关行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处、村（居）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会；

（十六）配合相关行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处和村（居）民委员会做好物业管理相关工作，接受相关行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处、村（居）民委员会的指导和监督；

（十七）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；

（十八）法律法规规定及物业服务合同约定的其他事项。

第四十七条  物业服务人实施物业管理服务事项，应当采取以下措施：

（一）建立物业安全定期检测检验制度，并制定物业服务合同期间物业养护维修规划；

（二）编制物业共有部分、共用设施设备维修年度计划与资金预算，经业主大会通过后组织实施；

（三）电梯、锅炉等特种设备，以及消防设施、消防器材等具有专业技术要求的设施设备的养护和维修，应当委托符合法律法规要求的专业资质机构实施；

（四）加强物业共用部位日常巡查，共用设施设备运行状况的日常检查，做好物业运行、使用安全管理；

（五）加强装饰装修现场巡查，规范业主、物业使用人的装饰装修行为；

（六）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，应当立即设置警示标志、安排人员值守，采取措施排除隐患，不能排除的，向有关专业机构报告；

（七）制定各类具有针对性的安全防范应急预案，做好安全防范管理；

（八）发生安全事故或者其他突发事件时，立即启动安全防范应急预案，并按照规定向政府有关部门、专业经营单位报告；

（九）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，及时答复业主对物业管理服务情况的询问；

（十）向业主大会报告物业管理运行状况，并向业主委员会或者业主自治组织提供书面报告，并在物业管理区域内显著位置进行不少于10日的公告；

（十一）配合乡镇人民政府或街道办事处、村（居）民委员会开展社区治理工作；

（十二）配合执法机关进入物业管理区域依法执行公务；

（十三）法律法规及其他管理规定的义务。

第四十八条  业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务人管理。

自行管理方案、委托管理方案应当在乡镇人民政府或街道办事处、村（居）民委员会以及区住房城乡建设局监督指导下，由业主委员会或者业主自治组织、代行业主委员会职责的居民委员会制定，交由业主大会表决。

业主委员会或者业主自治组织、村（居）民委员会应当在业主大会召开15日前在物业管理区域显著位置进行不少于10日的公示，充分听取业主意见。

自行管理方案包括管理负责人、管理事项、管理实施方式、管理责任人、人员雇佣、管理标准、费用标准和管理期限等内容。

委托管理方案包括选聘及招标方式、招标实施人、投标人要求、投标要求、评标标准、评标方法、物业服务合同以及合同签订说明等内容。

第四十九条  实行自行管理的，定期在物业管理区域显著位置公布管理情况，公布期限不得少于10日。

第五十条  物业服务人应当将下列信息在物业管理区域内显著位置进行公示：

（一）物业服务人营业执照、项目负责人基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业管理区域的四至界限以及附图；

（三）公共场所、公共绿地的面积和位置；

（四）地下室、底层架空层、天台的面积及其权属；

（五）物业服务用房的面积和位置；

（六）共用设施设备名称及其权属；

（七）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（八）电梯、消防、监控安防等设施设备日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、应急处置措施等；

（九）房屋装饰装修申报程序及安全注意事项；

（十）业主进行房屋装饰装修活动的情况；

（十一）住宅专项维修资金使用情况；

（十二）共用设施设备的维修保养及运行收支情况；

（十三）物业承接查验情况；

（十四）占用、出租业主共有道路、车位或者其他场地用于停放汽车、从事广告等经营性活动收益情况；

（十五）上一年度物业服务合同履行及物业项目收支情况、本年度物业项目收支预算；

（十六）上一年度公共水电费用分摊情况、物业共有部分收益收支与使用情况；

（十七）业主支付物业服务费、公共水电分摊费用情况，物业共用部位和共用设施设备的使用情况；

（十八）法律法规规章和政策规定以及物业服务合同约定应当向业主公开的其他信息。

第（一）至（九）公示期限为常期公示，第（十）至（十八）项公示期限每年不得少于两次，但内容发生变化的，应当在变化发生之日起3日内及时更新。

业主对公示内容有异议的，可以向物业服务人提出，物业服务人应当在异议提出5日内予以答复。

物业服务人未按照规定公示相关信息的，由区住房城乡建设局责令限期改正，涉及其他违法行为的，由其他相关部门进行处理。

第五十一条  物业服务人应当建立、保管下列档案和资料：

（一）业主名册；

（二）物业承接查验档案；

（三）房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等物业共有部分的档案及其维修、养护记录；

（四）物业服务用房和给排水设施设备、电梯、照明设施、供电线路、燃气管道、消防设施、特种设备、安防设施设备、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备的档案及其运行、维修、养护记录；

（五）业主共有部分经营管理、收益分配与使用资料；

（六）供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议；

（七）物业服务活动中形成的其他资料。

第五十二条  物业管理区域有下列情形时，物业服务人或业主应当立即采取应急处置措施：

（一）供水、排水、供电、供气设施设备发生故障或者其他影响正常使用的情况；

（二）电梯、消防设施设备发生故障；

（三）外墙墙面或者屋顶存在脱落危险、出现渗漏等情况；

（四）其他危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形。

发生前款第（一）项情形的，应当及时报告相关专业经营单位；发生前款第（二）项至（四）项情形的，应当及时报告业主委员会或者业主自治组织、乡镇人民政府或街道办事处，并进行应急维修。

第五十三条  突发公共事件应对期间，物业服务人应当服从政府统一指挥，在乡镇人民政府或街道办事处指导下，积极配合村（居）民委员会依法落实相应级别的应急处置措施和其他管理措施。

第五十四条  物业管理区域突发影响业主基本生活的失管状态时，乡镇人民政府或街道办事处应当确定应急物业服务人，提供保安、保洁、共用设施设备运行等维持业主基本生活的应急服务事项。提供应急物业服务的，乡镇人民政府或街道办事处应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示。应急物业服务的期限不超过6个月，费用由业主大会共同承担。应急物业服务期间，乡镇人民政府或街道办事处应当组织业主共同选聘新物业服务人，并协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。

第五章  物业的使用与维护

第五十五条 业主、物业使用人应当遵守法律法规规章和政策以及管理规约的规定，按照物业规划用途合理、安全地使用物业。

根据物业生命周期或者物业存在安全隐患需要进行必要的维修时，业主应当维修业主专有部分，配合物业服务人及时维修物业管理区域内的物业共有部分以及经过业主专有部分的共用设施设备。

对物业共有部分的维修，业主不得以放弃权利为由不履行或者拒不履行维修出资义务。

第五十六条  建设单位应当按照国家规定或者房屋销售合同约定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

物业管理区域内共用部位、共用设施设备在保修期限内出现保修范围内的质量问题，物业服务人应当自接到报修或者发现时立即通知建设单位履行保修义务，并记录、保存保修通知与保修记录。

建设单位或者施工单位拒绝或者拖延对工程质量问题进行维修的，区住房城乡建设局对相关责任单位实施处罚。

建设单位委托物业服务人代为履行保修责任的，应当与物业服务人签订保修委托协议，明确约定保修相关事宜，并在物业管理区域显著位置向业主公开。

第五十七条  物业管理区域内不得实施下列行为：

（一）擅自变动、拆改、损坏房屋建筑主体和承重结构；

（二）侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备，或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；

（三）违章搭建建（构）筑物、障碍物或者私挖地下空间；

（四）擅自改变建筑物及其附属设施用途；

（五）破坏或者擅自改变房屋、建筑物外观；

（六）挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；

（七）违反规定私拉电线、电缆或者在公共门厅、疏散通道、楼梯间、安全出口等地点为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等电动车辆充电；

（八）从建筑物中抛掷各类物品；

（九）违反规定在建（构）筑物上涂写、刻画或者悬挂、张贴广告或者宣传品；

（十）产生并排放有毒、有害物质，或者违反噪声污染防治有关规定，制造噪声干扰他人正常生活；

（十一）违反规定倾倒生活和建筑垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾等；

（十一）侵占绿地、破坏、损毁绿化植物和绿化设施；

（十二）违反规定饲养宠物、家畜家禽干扰他人正常生活；

（十三）堵塞、封闭避难层、公共门厅、疏散通道、楼梯间、消防通道、消防登高面和安全出口，或者妨碍消防等共用设施正常使用；

（十四）法律法规以及管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，业主委员会或者业主自治组织、物业服务人应当及时采取合理措施制止，并向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门应当及时依法处理，业主委员会或者业主自治组织、物业服务人应当予以协助。

第五十八条  业主装饰装修房屋的，应当告知物业服务人并按有关规定申报登记。业主、物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务人办理登记手续，签订并严格遵守住宅装饰装修管理协议，不得影响他人生活。

物业服务人应当将装饰装修的禁止性行为告知业主和业主委托的装饰装修企业，并告知如下事项：

（一）装修搬运指引、管理部门投诉电话；

（二）沙石、水泥等必须做好包装，严格遵守电梯限重、限高等有关规定；

（三）搬运过程中，必须遵守物业管理的有关规定，做好保洁工作；

（四）装饰装修产生建筑、生活等垃圾的清理规定；

（五）物业服务人提供有偿服务的项目和价格；

（六）现场检查的有关要求。

业主或者物业使用人需要查阅建（构）筑物结构图、电气及其他管线线路图的，物业服务人应当予以提供。

居民家庭装饰装修垃圾应当袋装收集，不得与生活垃圾混同，并投放到物业服务人或者有关行政主管部门指定地点。物业服务人不得以统一管理为由强制提供清理服务并收取清运费。

业主拒绝自行清理装饰装修垃圾，同时未委托物业服务人进行清理的，物业服务人清理产生的费用由该业主承担。

业主在搬运家具或其他物品时，应当遵守前款的有关规定，造成公共部位或者公共设施损坏的，应当依法恢复原状或者承担赔偿责任。

业主或者物业使用人拒不签订装饰装修管理服务协议、不遵守装饰装修管理服务协议约定或者本条款规定情形之一的，物业服务人应当及时劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构报告。同时可以按照临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则约定，禁止装饰装修建筑材料和设备进入物业管理区域。

物业服务人应当加强对装饰装修活动的现场巡查，发现问题立即制止并要求整改，对违反法律法规的行为及时向有关行政主管部门报告。

第五十九条  物业管理区域内确需利用业主共有部分经营的，应当向业主委员会或者业主自治组织提交经营管理方案，由业主委员会或者业主自治组织召集业主大会共同决定。

业主委员会成立前，利用共有部分经营所得，由物业服务人代为收取并存入共有资金共管账户，单独立账，独立核算，按照本办法第五十条规定进行公示并接受业主的监督。

第六十条  业主转让、出租物业专有部分、设立居住权的，应当将管理规约、物业费相关事宜等告知受让人或者承租人，并将转让、出租事宜告知业主委员会或业主自治组织、物业服务人。

承租人、居住权人使用物业影响其他业主、物业使用人正常生活的，物业服务人、业主委员会或业主应当及时制止，必要时业主应当收回承租权、居住权。

第六十一条  物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属方式由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

工程车辆、大中型客货车辆等不得进入住宅物业管理区域内停放；因物业管理区域施工、维修需要，以及因业主搬家、购物等确需临时停放的除外，但须遵守限时要求。

物业服务人应当加强人民防空工程日常管理维护，确保其处于良好使用状态，不得影响其战时防空和应急避难功能。经审批批准人民防空工程用作停车位经营收取的停车费、租金等，优先用于保障人民防空工程维护管理的必要支出。

第六十二条  因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务人的同意，相邻业主、物业使用人应当提供必要的便利，并予以配合。

业主、物业使用人、物业服务人、专业经营单位应当在施工前，与业主委员会或者业主自治组织就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议后，方可施工。物业服务人应当配合业主委员会或者业主自治组织对施工情况进行监督。

因阻挠物业养护、维修、更新、改造等造成其他业主、物业使用人、物业服务人或者施工单位财产损失、经济损失的，责任人应当依法赔偿。

因物业养护、维修、更新、改造等造成相邻业主、物业使用人财产损失的，责任人应当依法负责赔偿。

第六十三条  物业维修、更新和改造的费用，按照下列规定承担：

（一）物业专有部分所需费用，由拥有该部分的业主自行承担；

（二）物业共有部分所需费用，符合住宅专项维修资金使用条件的，从住宅专项维修资金列支。没有住宅专项维修资金的，有约定的，按照约定承担；没有约定或者约定不明确的，按照物业专有部分面积所占比例分摊。

（三）属于人为损坏的，应当由责任人承担；

（四）物业保修期内发生的维修费用，由责任单位承担；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的养护、维修费用，遵照其约定。

第六十四条  住宅专项维修资金的筹集、管理、使用、续筹等，按照相关法律法规的规定执行。

第六十五条 未实行市场化、专业化物业管理的，由乡镇人民政府或街道办事处以及其委托的村（居）民委员会协调对接基本保洁和秩序维护、电梯运行和维护等服务，费用由业主共同承担。

第六章  物业监督管理

第六十六条  物业项目承接查验、物业费成本监审、物业管理服务质量评估等活动，可以委托第三方评估机构，出具公正、客观、真实、准确的评估报告。

第六十七条  有关行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处、村（居）民委员会应当依托网格化服务管理平台、投诉热线电话等，畅通物业管理矛盾纠纷举报投诉渠道。相关部门接到投诉举报的，应当及时依法处理。

第六十八条 乡镇人民政府或街道办事处应当建立物业管理联席会议制度，适时组织召开物业管理联席会议。

物业管理联席会议应当由区住房城乡建设局、区综合行政执法局、公安派出所、司法所、村（居）民委员会、物业服务人等单位以及业主委员会或者业主代表参加，共同协商解决下列事项：

（一）前期物业管理阶段的突出问题；

（二）具备成立业主大会条件而未依法成立；

（三）业主委员会未依法或者因故无法正常履行职责；

（四）业主委员会委员不足半数或者未依法换届；

（五）物业服务人未依法退出和办理交接手续；

（六）物业管理区域内发生重大矛盾纠纷或突发事件；

（七）旧住宅区改造整治中的重要事项；

（八）需要协商解决的其他物业管理事项。

第六十九条 建立健全物业管理纠纷人民调解、行政调解、司法调解多元调解机制。乡镇人民政府或街道办事处应当聘请物业管理专业人员充实所属人民调解委员会，加强物业管理纠纷调解。

鼓励物业管理行业协会设立行业性、专业性人民调解委员会，依法调解物业管理纠纷。

第七章  法律责任

第七十条  违反本办法的行为，法律法规、部门规章已有处罚规定的，从其规定。

第七十一条  物业管理企业不按照法律法规及本办法规定履行物业服务义务的，根据“云南省物业服务企业信息管理平台”数据，由区住房城乡建设局依法进行处理，并记入不良信用记录。

第七十二条  业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；违反治安管理的，依法给予治安管理处罚。

第七十三条  国家机关及其工作人员在物业管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章  附  则

第七十四条  本办法由区住房城乡建设局负责解释

第七十五条  施行过程中法律法规及上级机关有新规定的，从其规定。

第七十六条 本办法自发布之日起30日后实施，有效期3年。