一、起草的背景

思茅区在优化人居环境、强化城市精细化管理等方面积极作为，开展了大量卓有成效的工作，并取得了一定的积极成效。《普洱市物业管理条例》自2025年1月1日起正式施行，然而，现实中物业管理仍存在一些亟待明确和解决的问题与不足，群众对此反映强烈。这些问题主要体现在以下几个方面：其一，部分部门和基层单位在履行物业管理职责时存在不到位的情况，监督管理方式较为单一；其二，物业服务质量与业主的期望存在较大差距，物业服务领域的投诉数量较多；其三，业主大会和业主委员会的建设不够规范，业主自治机构的作用未能得到有效发挥。

为进一步规范思茅区物业管理活动，提升城市治理水平，切实解决物业管理中的现实问题，制定一部具有较强针对性和实用性的住宅小区物业管理实施办法已刻不容缓。

二、起草的总体思路

一是秉持问题导向原则，针对物业管理领域的突出问题开展科学、合理的制度设计工作；二是进一步拓展公开渠道，充分运用信息化手段，为业主参与物业管理和实施监督提供更为便捷的条件；三是切实做好与《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《云南省物业管理规定》等上位法，以及《生活垃圾管理条例》《城市市容和环境卫生管理条例》等既有地方性法规的有效衔接工作。

三、主要内容

（一）健全管理体制：其一，结合物业管理实际需求，进一步细化相关行业主管部门的职责；其二，强化乡（镇）人民政府、街道办事处在组织成立业主大会，以及监督和指导业主大会、业主委员会、物业服务人等工作中的积极作用；其三，确立物业管理委员会制度，有效解决客观上无法召开业主大会、业主委员会成立困难以及特定情形下业主委员会无法履行职责等突出问题。

（二）加强并规范业主委员会工作：一是积极鼓励符合条件或具备专业知识的业主参与业主委员会委员竞选，持续优化业主委员会的人员构成；二是大力强化业主委员会履职情况的公开透明；三是明确界定业主、业主委员会的权责清单，并完善备案制度。

（三）落实建设单位责任：一是清晰明确首次业主大会会议筹备期间建设单位应尽的义务；二是明确由建设单位选聘物业服务人实施物业管理的具体程序和严格要求。

（四）规范物业服务行为：一是详细规定前期物业管理及物业档案管理的具体内容；二是明确规定物业服务人的服务规范和禁止性行为；三是确定物业服务人应当建立的物业管理档案；四是要求物业服务人如实公开与广大业主利益紧密相关的重要信息。

（五）加强物业维护与管理：一是建立物业装修装饰告知和签约制度；二是明确规定物业管理区内的禁止性行为；三是相关部门应准确确认物业小区内停车位等用房的权属。

（六）科学设定法律责任：一是建立健全物业管理违法行为的投诉、举报处理机制；二是新增居民委员会、村民委员会作为物业管理工作的法律责任主体。